楼市降价撕去遮掩面纱-【资讯】

□本报记者 王婷

有分析指出,进入“金九银十”,为了加快资金周转,开发商可能掀起更大范围的“降价促销”风,而这种降价行为更会抛却前段时间的遮遮掩掩。

房价从南至北地下挫,但以北京为首的环渤海地区房价依然没有明显下降的迹象。北京,或成为本轮房价下跌的最后一个堡垒。

开发商降价不再遮掩

全国范围的房屋销售面积下降,已成为无可争议的事实。2008年最后的四个月,尤其是被称为“金九银十”的9、10月份将成为关注的焦点,开发商亦将促销手段从最初的暗降,转变为明降。

据中原地产统计,2008年前7个月,四大城市住宅批准预售面积占2007年比重超过50%。但是,住宅需求明显减弱,住宅批准预售面积仅为2007年全年的36.69%。

从南至北来看,截至目前,珠三角一手房部分项目价格累计降幅已超过50%。金地梅龙镇从18000元/平方米降至9000元/平方米,龙城国际、中海康城等项目也有类似降幅。

近几个月以来,长三角的上海、南京、杭州等城市,楼盘降价区域也有由郊区向城区蔓延的趋势。2008年5月,上海浦东三林的金色雅筑降价4000元/平方米,闵行九亭板块的多个楼盘也纷纷以低价入市。8月内环以内的中远两湾城以13844元/平方米的价格推出,比高峰期下跌7200元/平方米,尽管只是尾盘,但幅度之大也是少见。8月万科更以8个楼盘同时降价促销带动销售。

北京区域成最后堡垒

据中原地产的统计数据显示,环渤海区域受此次调整波及的时间较晚,市场进入观望期的时间较短,开发商尚未开始采取大幅降价的促销手段。

比较明显的情况是,除了燕郊和偏远的城铁区域楼盘,出现了买房送车等情况外,北京三四环内城区的房价普遍仅给9.5折以上价格折扣。而来自北京市统计局、国家统计局北京调查总队的数据,8月份,北京市房屋销售价格与上月持平,为今年以来的首次停涨。此外,天津的楼盘价格在整体销售情况萎缩的同时,也依然坚挺。

对此,中银国际首席经济学家曹远征在接受本报记者采访时指出,北京的房价最多是不涨了,但应该不会有大幅下跌。因为北京市场与中国其他区域的市场不同,他的市场需求更大,层次也更多。

此前, 潘石屹却用提价来回应他对北京楼市的判断。他认为,“对中国经济和奥运之后房地产的走势,已经有许多人做了宏观的分析。我们的结论是继续看好中国经济和奥运后北京房地产市场。”

不过,中原地产的分析人士则指出,由于市场竞争异常激烈,楼盘的价格压力陡增。预计近期北京郊区的新开盘将会选择低价入市,变相降价以促进销售。而未来几个月除广州和深圳继续调整外,在长三角的上海、南京以及环渤海的北京和天津等城市,一手房项目将陆续加入降价打折的行列,打折的幅度和范围也将会有所扩大,并逐步向全国范围蔓延。

内外资的冷热比

据中原地产监测,8月,万科、富力、世茂、绿城、碧桂园、金地以及华润的销售项目个数增加,在建项目向在售状态转化的势头有增无减。

但上月从销售率月度增长来看,绿城、首创、万科、富力和绿地排名前5位。绿城销售率月度增长最高,但也仅增加了5.1个百分点。各开发商的销售率月度增长远低于6 月10个百分点左右的增长速度。

在市场成交萎缩的大势下,知名开发商的销售表现也是一路下滑。因此,进入8月以来,知名开发商打折的情况继续增多,例如广州富力的“银禧花园”、中海的“景晖花园”,深圳金地的“金地·梅陇镇”,上海万科的“金色雅筑”、绿地的“绿地崴廉公寓”等,在价格大幅下调的同时,这些开发商的销售面积还是得到一定拉升。

国内房地产市场持续低迷,发展商陷入资金链困境,与此同时,外资机构投资国内房地产市场热情有所升温。

2008年前8月,全国房地产开发企业利用外资人民币449亿元,同比增加21.0%。

土地市场方面,近期各大城市地价和交易表现总体较为低迷,但外资热情却有增无减。其中,部分二线城市土地公开出让市场、土地项目转让市场上,外资频繁出手。而非住宅市场方面,由于国内住宅市场价格虚高,长期看好中国房地产市场的外资青睐国内写字楼、商业物业市场。

外资投资国内地产的交易形式也依然以离岸交易与合资为主,如黑石在6月收购了马来西亚林氏家族的卓越金融名下的上海一商业项目90%股权;8月,首创置业宣布与新加坡政府产业投资有限公司(GICRE)的附属公司——RZP成立合资公司,共同开发重庆市江北区一块土地等。

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