三个问号抛向杭州地铁房产万芳

三个问号抛向杭州地铁房产

新年伊始，好消息传来：杭州地铁一号线初步设计通过专家审查。当一些楼盘为这样的消息而躁动不安时，我们有必要冷静地思考一下：从初步设计到开工到通车，杭州的地铁一号线究竟离我们有多远？即使地铁通车，地铁周边的地块是否均衡受益？郊区房产的地铁生活何时真正实现？

1月9日，来自国内地铁界的专家宣布，总长47.97公里、初步概算220.76亿元的杭州地铁1号线初步设计 过关 。

这是10个月前杭州地铁领到 出生证 后的又一个实质性进展。据悉，初步设计通过后，地铁就可以进入报建、征地阶段，条件具备就可以开工了。

一时间，杭州楼市又开始躁动起来，有人说，郊区楼盘又要发烧了。但是，从初步设计到开工到通车，杭州的地铁一号线究竟离我们有多远？即使地铁通车，地铁周边的地块是否均衡受益？杭州人的地铁生活何时真正来临？在此，我们收集了国内地铁城市的一手资料和专家观点，做了深入的调查。

问号一：从设计完毕到通车究竟需要多长时间

取决于资金到位时间

此次确定了杭州地铁1号线的初步设计方案，确定下来的线路总长为47.97公里，是国内其他城市首条地铁线路的两三倍。据杭州市地铁集团相关负责人透露，此次地铁1号线初步设计概算为220.76亿元。

从线路长度和资金量看，杭州地铁一号线的规模的确大于国内其他已开通地铁的城市。北京地铁一号线(火车站 苹果园站)，全长23.6公里，上海地铁一号线全长21.35公里，天津地铁一号线全长26.188公里，深圳地铁一期工程线路全长21.8公里。从投资量看，深圳一期工程不过115.53亿元，上海一号线则不过65.53亿元人民币。

地铁从开工到通车，一般需要多长时间？像深圳一期工程，于2001年3月全线动工，2004年12月28日建成通车。从开工到通车，需要近4年时间。杭州地铁刚通过初步设计，那么从初步设计到开工再到通车，又要多少时间？北京地铁五号线全长27.6公里，于2002年8月15日完成初步设计，当年年底，地铁五号线就全面开工建设，2006年建成通车。

既然资金量、线路长度杭州领先于兄弟城市，那么杭州地铁一号线预计工程时间是否也会大于这些城市？曾经有 2011年通车 的说法，参与地铁设计的一专家认为，虽说线路长，但如果资金能够按计划到位，九堡至临平和下沙的两个分段可以同期施工，施工时间倒不是问题。杭州地铁现在主要面临的是资金问题。

问号二：沿线楼盘都能被带动吗

郊区明显，豪宅受益有限

地铁一响，黄金万两。 这句话不假，地铁的开通对沿线期房价格和物业发展来说，都会使其有较大的增长空间。有资料显示，广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15%～25%，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15%～25%。

但是，沿线板块和楼盘是否均衡受益？

从国内已开通地铁城市看，地铁带动的主要是郊区楼盘。市中心区域由于交通便利，社区与轨道交通站点间的步行距离和房价的关联性并不强。距离轨道交通站点的远近直接决定沿线楼盘房价高低的现象，越往郊区越明显。从杭州地铁一号线线路图上看，滨江、下沙和临平3个郊区板块受益较大。九堡因为是处于两个分线路交汇处，受益也较大。

另外，从上海等城市看，地铁并非影响沿线楼盘价格的唯一原因，社区附近的商业、交通等配套建设是否完善成熟也起着举足轻重的作用。如果该区块的教育、医疗、商业等配套尚不成熟，地铁仅仅解决的是交通便利问题，那么，地铁的效应并不明显。

还有，地铁对豪宅、别墅的拉动作用也很有限。人流多的地方，并不适宜开发豪宅。国内先后有过多起因通地铁而放弃原来开发别墅方案的例子。

问号三：郊区的地铁生活何时真正到来

需要5年甚至更长时间

也就是说，真正的地铁生活还在于这个区块的真正成熟。那么，等地铁一号线通车了，周边的区块何时才能成熟？

汤海孺认为，一个区块的成熟少则3年，多则10年。现在，杭州地铁沿线的郊区，楼盘开发都正在兴起。而一个区块的成熟要经历3个阶段：一是这个区块的楼盘开发量已到一定程度；二是居民装修好房子入住；三是人气旺起来后才会吸引商家医院学校进入。届时，区块才会真正成熟。

蒋村的成熟就经历了10年左右的时间。汤海孺说，蒋村的基础设施是1992、1993年开始建设的，1996年其划归杭州后，道路设施才到位。可是，这个居住区的成熟和价值体现却是近几年的事。

莘庄因上海地铁一号线而成名。上海的地铁一号线1994年通车，拉近了莘庄与市中心的距离，使莘庄吸引了大量人口入住。但人口急速膨胀后，公共社设施特别是环境、卫生、教育，还有娱乐、商业设施没跟上，使市区过来的人有点不适应。就算是现在，莘庄除了北广场有一定的商业规模外，其它板块的商业都还刚起步。

因此，汤海孺认为，现在的郊区房产大可不必因地铁而躁动不安，因为郊区要真正感受地铁生活带来的方便性，还需要时间，也许5年，也许更长时间。查阅：已获批28个城市的轨道交通线路规划详解图（更新中）查阅：2012年全国各省市城市轨道交通项目概览（更新中）查阅：城市轨道交通中标企业

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